案情經過：

  原告王xx因定金合同糾紛一案，不服上海市某法院民事判決，於是找到了上海kk体育律師事務所的周海波律師，請求律師的分析。

  2012年4月2日，王xx與某開發商簽訂《定金合同》，約定王xx向開發商預定位於上海市某區某路33號（上海XX國際商業廣場）3層076室。該合同第二條約定，王xx預定的房屋每平方米建築麵積買賣單價為人民幣（幣種下同）22,000元，總價1,286,340元，王xx采取分期付款方式；第三條約定，王xx同意簽訂本合同時，支付定金30,000元；第四條約定，預定期為7天，王xx於2012年4月9日前與開發商簽訂《上海市商品房預售合同》；第五條約定，開發商同意將發布或提供的廣告、售樓書、樣品所標明的房屋平麵布局、結構、建築質量、裝飾標準及附屬設施、配套設施等狀況作為商品房預售合同的附件；合同第六條約定，在合同第四條約定的預定期限內，除合同第七條、第八條約定的情形外，開發商拒絕簽訂商品房預售合同的，雙倍返還已收取的定金；王xx拒絕簽訂商品房預售合同的，無權要求開發商返還已收取的定金；第七條約定，有下列情況之一的，王xx拒絕簽訂商品房預售合同的，開發商應全額返還王xx已支付的定金：1、雙方在簽訂商品房預售合同時，因麵積誤差處理、房屋交付、房屋質量、違約責任、爭議解決方式等條款，存在分歧，不能協商一致。2、雙方簽訂本合同後、簽訂預售合同前，有司法機關、行政機關依法限製該房屋房地產權利的；第八條約定：有下列情況之一的，王xx拒絕簽訂商品房預售合同的，開發商應雙倍返還王xx已支付的定金：1、開發商未遵守本合同第二條、第五條約定的；2、開發商未告知王xx在簽訂本合同前該房屋已存在的抵押、預租、查封等事實的。合同還對其他事項予以了約定。

  簽訂《定金合同》當日，王xx向開發商交付定金30,000元。

  此後，雙方在協商簽訂《上海市商品房預售合同》時，王xx提出開發商應對上海XX國際商業廣場項目的一、二期在2013年1月1日前、三期在同年7月1日前開始運營使用；運營開始前，除中心內圈外，其他樓頂與樓頂之間的空間用玻璃封頂；2013年底地鐵X號線開通，上海XX國際商業廣場正對xx站出入口等內容作出承諾，違反則承擔相應責任等內容寫入《上海市商品房預售合同》附件，遭到開發商拒絕。

  後雙方未能簽訂《上海市商品房預售合同》，王xx遂於2012年7月26日向原審法院提起訴訟，要求判令：1、開發商雙倍返還已收取的定金即60,000元；2、本案訴訟費由開發商承擔。

  王XX還提供了開發商的宣傳資料，裏麵寫明了“地鐵出口，汽車站旁，新城中央，產權旺鋪”、“明年年底，地鐵X號線開通，本項目正對X站出入口”、“項目正對麵XX路上規劃中的XX客運中心即將動工”、“招商工作已基本完成，今年年底開始運營”等內容。

王xx認為，開發商宣傳中有虛假內容，誤導王xx簽訂定金合同，故提出應將宣傳內容等納入《上海市商品房預售合同》附件。開發商則認為，王xx提出的納入《上海市商品房預售合同》附件內容加重陸發公司負擔，違反公平原則。

律師分析：

周海波律師認為，一、對於《定金合同》第五條：開發商同意將發布或提供的廣告、售樓書、樣品所標明的房屋平麵布局、結構、建築質量、裝飾標準及附屬設施、配套設施等狀況作為商品房預售合同的附件，應作如下理解：作為商品房預售合同附件的房屋平麵布局、結構、建築質量、裝飾標準及附屬設施、配套設施等狀況，應在廣告或售樓書或樣品中已標明。本案中，房屋封頂、開業時間不屬於商品房預售合同附件範圍內；地鐵係公共設施，並非為某一房屋的專用配套設施或附屬設施，其位置規劃非開發商所能決定，亦未包含於商品房預售合同附件範圍內。故對王xx提出的要求，開發商有權拒絕；二、根據法律規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。本案中，地鐵係公共設施，非處於開發商商品房開發規劃範圍內，地鐵的位置、開通時間，以及宣傳資料中並未出現的房屋封頂等均不能成為開發商的要約內容；宣傳資料中“招商工作已基本完成，今年年底開始運營”對開業時間予以確定，即使對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，但根據法律規定，開業時間未載入商品房買賣合同，也應視為合同內容，開發商如違約，王xx可另行向開發商主張權利，亦不影響《上海市商品房預售合同》的簽訂。綜上所述，《上海市商品房預售合同》未能訂立的責任在於王xx。

  購房是重要的消費行為，交付購房定金往往導致許多糾紛。周海波律師提醒購房者，根據法律規定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。本案中，《定金合同》中約定將要訂立商品房預售合同，係雙方當事人真實意思表示，不違反法律法規規定，且定金已經交付，定金合同已經生效，雙方均應恪守。現《上海市商品房預售合同》未能訂立的責任在於王xx，王xx的訴請並無事實和法律依據，

本案的爭議焦點為雙方未能簽訂正式的房屋買賣合同應當歸責於哪一方，本案是否適用定金罰則。王xx在與開發商簽訂正式的《上海市商品房預售合同》時，提出開發商應對上海XX國際商業廣場項目開始運營的時間、運營開始前，除中心內圈外，其他樓頂與樓頂之間的空間用玻璃封頂、2013年年底地鐵X號線開通、上海XX國際商業廣場正對XX站出入口等內容作出承諾，違反則承擔相應責任，並要求將上述內容寫入《上海市商品房預售合同》附件；開發商對此不予同意，認為王xx提出的納入《上海市商品房預售合同》附件內容加重了該公司負擔，違反公平原則。雙方所簽的《定金合同》第五條約定的“開發商同意將發布或提供的廣告、售樓書、樣品所標明的房屋平麵布局、結構、建築質量、裝飾標準及附屬設施、配套設施等狀況作為商品房預售合同的附件”，應當是指開發商在廣告、售樓書、樣品中所標明的所購商品房的狀況及該房屋的附屬設施、配套設施等狀況，應當限於開發商在開發建設商品房所在的上海XX國際商業廣場過程中負有義務和具有能力完成的內容，王xx在簽訂《上海市商品房預售合同》時提出的上述內容，並不屬於雙方《定金合同》約定可以作為待簽商品房預售合同附件的範圍，故在此情況下，王xx堅持要將不屬於雙方此前約定可以作為商品房預售合同附件範圍的內容作為待簽商品房預售合同附件，導致雙方最終未能簽約成功，王xx已經違反了《定金合同》的約定，雙方未能簽訂《上海市商品房預售合同》的責任在於王xx，其無權要求開發商返還已收取的定金，本案應適用定金罰則。

其實，根據定金合同中的條款，雙方在簽訂商品房預售合同時，因麵積誤差處理、房屋交付、房屋質量、違約責任、爭議解決方式等條款，存在分歧，不能協商一致的，開發商應當返還定金。如果王XX不過多糾結於房子之外的因素，而是就麵積誤差處理、房屋交付、房屋質量、違約責任、爭議解決方式等條款與開發商磋商不成，往往是可以要求返還定金的。購房者在簽訂定金協議時常常沒有看過正式的預售合同，這個定金屬於立約定金，隻是擔保購房者立約的行為，而合同的正式條款磋商中是隻要是公平合理的，購房者都可以與開發商磋商，如果有明顯對購房者不利的條款，且開發商拒絕糾正，隻要購房者簽訂定金合同時不知情，請求返還定金的話一般都屬於“不能簽訂合同是並非由於雙方的原因”，定金應當返還。

文章作者：周海波律師

文章來源：上海kk体育律師服務網

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